Nos conseils pour l'achat d'un bien immobilier

Vous cherchez un appartement ou une maison à acheter ? Se lancer dans un projet immobilier signifie entamer de nombreuses démarches jusqu'à enfin devenir propriétaire. Entre compromis, crédit hypothécaire et acte, le tout agrémenté d'émotions intenses, il peut être difficile de s'y retrouver. Pas de panique, nous vous expliquons la marche à suivre pour garder le cap !


 

L’évaluation de votre budget d’achat

La première étape dans l’acquisition d’un bien immobilier consiste à déterminer le budget dont vous disposez. En effet, il est indispensable de posséder un capital de départ pour payer les frais liés à l’achat (droits d’enregistrement, frais de notaire…). Ceux-ci atteignent, en moyenne, 15% du prix de vente. De plus, veillez à tenir compte des dépenses relatives à votre emménagement (travaux, réparations, location d’un garde-meubles…), ainsi que des coûts continus liés au fait d’être propriétaire (précompte immobilier, assurances…).

Afin d’évaluer correctement votre budget, nous vous conseillons de prendre contact avec votre banque ou votre courtier en crédit immobilier. Ces intervenants sont à même d’évaluer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus. Vous saurez, alors, si vous pouvez commencer à chercher une maison ou un appartement, ou si vous devriez attendre pour mettre davantage d’argent de côté.

Notre conseil : contactez votre banque et comparez son offre avec celles d'autres établissements bancaires. De cette façon, vous pourrez choisir la plus avantageuse. Si vous ne savez pas comment vous y prendre, vous pouvez également passer par un courtier en crédit qui fera toutes les démarches pour vous et vous proposera la meilleure solution.

Les réductions d’impôts

Il est un élément important à prendre en compte dans votre budget : les droits d’enregistrement. Il s’agit d’une taxe calculée sur le prix de vente et dont l’acquéreur doit, en général, s’acquitter endéans les 4 mois à compter de la date de la signature du compromis. Or cet impôt varie d’une Région à l’autre du pays : il s’élève à 12,5% en Région wallonne et de Bruxelles-Capitale, et à 12% en Région flamande.

Ce qu’il intéressant de souligner ici, c’est que vous pouvez, dans certains cas, profiter de taux réduits. Ainsi, par exemple, les primo-acquéreurs en Région de Bruxelles-Capitale peuvent bénéficier d’un abattement fiscal sur les premiers 175 000 € du bien acheté. Ceux-ci ne sont donc pas soumis aux droits d’enregistrement, ce qui vous fera économiser jusqu’à près de 22 000 € (175 000 x 12,5%) ! La Région wallonne, quant à elle, octroie un taux réduit à 6% sur les premiers 167 000 €, voire les premiers 178 000 € en zone de pression immobilière. En Flandre, par ailleurs, vous pouvez bénéficier d’un taux de 3% pour l’achat d’une habitation unique servant de logement familial.

Notre conseil : renseignez-vous sur le site officiel de la Région où se trouve le bien convoité afin de connaître toutes les possibilités d’abattement et leurs conditions d’éligibilité respectives : logement.brussels, lampspw.wallonie.be et wonenvlaanderen.be.
 

La recherche d’une maison ou d’un appartement

Vous avez déterminé la tranche de prix dans laquelle devait se situer votre achat immobilier ? Dans ce cas, il est temps de passer à la recherche concrète.

Déterminez les critères de votre maison ou appartement idéal(e)

Avant toute chose, il est judicieux de réfléchir aux critères qui comptent pour vous :

• Souhaitez-vous vivre dans une maison ou dans un appartement ?
• Avec ou sans terrasse et jardin ?
• Préférez-vous la ville, la campagne, ou un compromis des deux ?
• Etc.

N’hésitez pas à vous rendre dans une agence immobilière, dont le rôle est de vous aider à définir vos préférences et à trouver un bien qui y correspond. L'agence peut en effet vous apporter de nombreux avantages. 

Où trouver des annonces pour un achat immobilier ?

De même, l’agence est l’intermédiaire entre les vendeurs et les acquéreurs. À ce titre, elle possède une vue en primeur sur les biens mis en vente et vous appellera en priorité si vous figurez parmi sa liste de contacts. En outre, les agences publient des annonces sur leurs sites et, comme les propriétaires, sur Immoweb. N’hésitez donc pas à surfer sur ces plateformes. Et puis n’oublions pas les méthodes old school qui continuent à faire leurs preuves : allez tout simplement vous balader dans les régions qui vous intéressent, vous pourriez tomber sur des pancartes “à vendre” de logements qui ne sont pas en ligne !

Notre conseil : pour être dans les premiers avertis de la mise en vente d’un bien, inscrivez-vous aux newsletters des agences immobilières de votre région et consultez régulièrement leurs sites internet. 

La visite des lieux

Vous avez trouvé une annonce qui vous intéresse ? Demandez une visite le plus rapidement possible. La réactivité est la clé ! Pendant votre visite, gardez la tête froide : lorsque plusieurs candidats convoitent la même maison ou le même appartement, il peut être tentant de se précipiter pour faire une offre d’achat, mais il est essentiel de ne pas céder à la pression et de réfléchir posément.

Notre conseil : si vous êtes intéressé par un bien, nous vous préconisons de contacter le service d’urbanisme de la commune afin de vérifier que ses informations correspondent à ce qui est observé sur le terrain. Cela peut vous éviter de mauvaises surprises par la suite.
 

L’achat du bien immobilier

Vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves ? Voici venu le moment de faire une offre.

La négociation

Avant tout, notez qu’il est souvent possible de négocier le prix d’un bien immobilier. Pour ce faire, vous pouvez mettre plusieurs éléments en évidence, tels que :

• son prix en comparaison avec d’autres qui lui ressemblent et sont situés dans la même zone géographique,
• la durée pendant laquelle le bien est resté en vente : si cela fait un moment, il est souvent possible de diminuer les enchères,
• le quartier et ses caractéristiques,
• Etc.

Une fois que vous êtes parvenu à un accord avec le vendeur, deux possibilités s’offrent à vous : émettre une option ou réaliser une offre d’achat.

L’option d’achat

L’option consiste en une promesse de vente sans obligation d’achat. Concrètement, vous demandez au propriétaire qu’il s’engage à ne pas vendre son bien à quelqu’un d’autre pendant une durée déterminée (généralement entre 1 et 14 jours). Cela vous octroie du temps pour réfléchir, obtenir un prêt à la banque ou vérifier différents paramètres (présence d’un vice caché, conformité administrative et légale…). En échange, le vendeur vous demande généralement une somme d’argent en guise de garantie. Si la vente n’est pas conclue, il garde ce montant. Dans le cas contraire, elle fait office d’acompte.

L’offre d’achat

Toutefois, en Belgique, il est plus courant d’émettre directement une offre si vous êtes certain de vouloir acquérir une maison ou un appartement. Sachez que pour être contraignante, l’offre doit obligatoirement être écrite. Étant donné qu’elle vous engage, il est important de penser à y intégrer une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit hypothécaire.

Notre conseil : accompagnez votre offre d’un délai de validité (de 24h à 2 jours) pour ne pas attendre indéfiniment en y étant lié.

Votre offre est acceptée ? Félicitations ! C’est le moment de passer aux démarches administratives. Ce n’est pas votre truc ? Pas de panique, on vous explique tout !

Le compromis de vente

Une fois l’offre signée par toutes les parties prenantes, prenez contact avec votre notaire. Celui-ci va alors établir, conjointement avec le notaire du vendeur, le compromis. Il s’agit d’une promesse réciproque d’achat et de vente qui rend cette dernière définitive. En général, la signature de ce document a lieu dans le mois suivant l’acceptation de l’offre. Notez qu’elle peut s’accompagner d’une garantie réclamée à l’acquéreur et qui s’élève, en général, à 10% du prix de la vente.

Le prêt hypothécaire

À moins que vous ne puissiez payer la maison ou l’appartement rubis sur l’ongle, il vous faudra alors contacter votre banque pour concrétiser l’octroi d’un crédit. Cela signifie que vous allez être soumis à un remboursement du capital emprunté pour l’achat immobilier, auquel s’ajoutent des taux d’intérêt. Ce remboursement peut s’étaler sur une période plus ou moins longue : 5, 10 voire 25 ans.

L’acte notarié

Dans les 4 mois à dater de la signature du compromis de vente, interviendra celle de l’acte notarié (ou acte authentique de vente). Ce document, également préparé par le notaire, représente la dernière étape de la transaction immobilière. Signé, il vous officialise comme le nouveau propriétaire du bien !

Vous êtes prêt ?

Voilà, vous avez toutes les informations en main pour procéder à l'achat de votre bien immobilier ! Toutefois, n'hésitez pas à demander conseil à un agent immobilier agréé IPI. Ayant toutes les compétences nécessaires pour vous aiguiller au mieux, ainsi qu'une excellente connaissance du marché local, vous bénéficierez d'une aide précieuse, notamment quant à un éventuel abattement fiscal dans la région considérée. Bonne chance !