Réussir la vente de votre bien immobilier

Quelle marche à suivre ?

une personne installe un panneau "à vendre" devant sa maison

Vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement au meilleur prix ? Vous vous interrogez sur les démarches à entreprendre et les frais qu’elles engendrent ? Il est certain qu’une vente immobilière représente une étape importante qui s’accompagne de diverses formalités.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, il s’agit de s’y préparer intelligemment. Dans cet article, nous vous proposons un récapitulatif de la marche à suivre ainsi que nos conseils pour vendre votre bien rapidement et en tirer le prix souhaité.


2 manières de vendre un bien immobilier

En premier lieu, sachez qu’il existe, en Belgique, trois modes de vente pour un bâtiment, chacun présentant ses avantages et ses inconvénients.

La vente de gré à gré

Cette première méthode est la plus couramment utilisée. Concrètement, vous vous entendez directement avec l’acheteur sur le bien vendu et sur son prix. Dès cet accord, entériné par la signature de l’offre d’achat, la vente est, en principe, définitive.

Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez faire appel à un intermédiaire, notaire ou agent immobilier. Dans ce cas, c’est ce professionnel qui se charge des visites, de la publicité, de la vente et du traitement des offres, vous offrant une expertise, un gain de temps et d’énergie. Notez que vous restez toujours maître de la décision de signer l’une ou l’autre des offres reçues, en fonction de vos attentes de prix.

La vente publique

Il s’agit d’une vente aux enchères qui réunit physiquement le vendeur et les personnes intéressées par l’acquisition de votre maison ou appartement. Elle est entièrement gérée par un notaire, mais vous avez, ici aussi, le loisir d’accepter ou non le montant le plus élevé proposé. Du fait de sa rapidité, il s’agit de la voie privilégiée en cas de vente forcée. Toutefois, les frais de notaire, qui sont à charge de l’acheteur, s'avèrent généralement plus élevés qu’en vendant de gré à gré.


Les documents à réunir

Afin de respecter les obligations légales et de rassurer les acquéreurs potentiels, veillez à leur transmettre les éléments suivants :

  • Le titre de propriété, c’est-à-dire votre acte notarié d’achat.
  • Le dossier d’intervention ultérieure (DIU), qui reprend tous les travaux effectués depuis le 1er mai 2001, notamment pour diminuer les risques d’accident qui seraient liés à une méconnaissance de l’ouvrage. Il est établi soit par un coordinateur de sécurité, soit par le maître de l’ouvrage.
  • Le Certificat des Immeubles Bâtis pour l’Eau (CertIBEau) car, depuis le 1er juin 2021, en Wallonie, les nouveaux raccordements à l’eau potable doivent obligatoirement être contrôlés par un certificateur agréé. Dans le cas d’une vente, le CertIBEau apporte une garantie de conformité au Code de l’Eau.
  • L’attestation relative à la citerne à mazout qui fournit les renseignements utiles sur le système de chauffage en place (capacité, emplacement, année de placement…).
  • En cas de location, les documents relatifs au bail, à savoir le contrat, l’état des lieux et l’attestation de dépôt de la garantie locative.
  • Le Certificat de performance énergétique (PEB), qui informe sur la consommation énergétique du bâtiment, laquelle doit obligatoirement être mentionnée dans votre annonce.
  • Le Certificat de contrôle électrique, qui, émis par une société agréée, permet de garantir la conformité de votre installation à ce niveau. Vous n’êtes pas aux normes ? Dans ce cas, vous avez 18 mois à dater de la signature de l’acte pour y remédier.
  • Auprès du syndic, le cas échéant, vous obtiendrez également les données relatives à la copropriété (acte de base et règlement de copropriété, PV des 3 dernières assemblées générales, etc.).
  • L’attestation relative au sol certifie, quant à elle, que le terrain à vendre est dénué de pollution. Elle est émise par l’organisme agréé de votre Région : Bruxelles Environnement, BDES ou OVAM .
  • Enfin, les renseignements urbanistiques sont à obtenir auprès de votre commune et concernent, notamment, les permis, les déclarations et les certificats d’urbanisme.


La réalisation de la vente

La fixation du prix

Il est, à présent, temps de fixer le prix de votre maison ou appartement. À ce propos, votre avis personnel, malheureusement, importe peu. Il vaut mieux vous fier à l’objectivité des prix du marché. Afin de déterminer un prix réaliste :

  • Listez les points forts et les points faibles de votre maison ou appartement ;
  • Comparez votre bien à d’autres qui lui sont similaires et qui sont mis en vente dans la même région.

Vous aimeriez avoir une idée du montant maximum que vous pourriez demander ? N’hésitez pas à faire appel à une agence immobilière. Ses professionnels possèdent une connaissance fine du marché et sont, à ce titre, les mieux placés pour vous fournir une estimation précise.

Comment augmenter la valeur de votre bien à moindres frais ?

Vous souhaitez vendre votre maison ou appartement pour un prix plus élevé sans vous engager dans de gros travaux ? De simples ajustements peuvent déjà suffire ! Corrigez de petits défauts tels qu’une peinture écaillée, un carrelage détaché ou une porte qui grince. Rebouchez les éventuelles fissures et les trous, réparez les fuites et veillez à entretenir le jardin.

La publication d’une annonce attractive

Au vu de la quantité de biens immobiliers mis en vente chaque jour, comment faire ressortir le vôtre du lot ? Tout d’abord, par le biais de photos attrayantes. Veillez à les prendre lorsque vous profitez d’un maximum de luminosité naturelle, si possible lors d’une journée ensoleillée. Passez, ensuite, à la rédaction de l’annonce. Intégrez-y un maximum d’informations pertinentes et, surtout, justes : superficie et disposition des pièces, matériaux utilisés, date des rénovations éventuelles, proximité avec des centres d’intérêt (gare, magasins, école…). Enfin, partagez-la sur les réseaux sociaux.

À nouveau, si vous désirez jouir d’un maximum de visibilité et de photos attractives, n’hésitez pas à vous tourner vers une agence immobilière. Par le biais de sa vitrine et de son site web, celle-ci est en mesure d’augmenter le nombre de personnes touchées par votre annonce. Et, pour ne rien gâcher, elle maîtrise parfaitement l’art de vendre.

La présentation de votre bien immobilier

Votre annonce a l’effet escompté et vous recevez des demandes de visite ? À ce stade, rappelez-vous que l’apparence d’un logement joue un rôle prépondérant dans sa capacité à se vendre. Imaginez : vous entrez dans une maison et, à peine avez-vous franchi la porte, qu’une odeur désagréable vous prend au nez. De plus, vous éprouvez des difficultés à déambuler dans les pièces du fait du désordre qui règne et vous êtes gêné par la présence de multiples salissures. Résultat ? En tant qu’acheteur, vous risquez de ne pas être rassuré sur l’état du bien. Prenons, à présent, la même maison parfaitement rangée, propre et lumineuse. Inutile de vous spécifier que vous attirerez davantage d’acheteurs et que ceux-ci s’avèreront plus enthousiastes à émettre une offre intéressante.

C’est tout l’art de la première impression. Aussi, veillez à présenter un logement aéré, propre, rangé et débarrassé de vos objets personnels afin de lui donner un aspect neutre qui facilite les projections.

La gestion des visites et la vente effective

Lors des visites, vous pouvez faire jouer la concurrence en invitant plusieurs personnes intéressées au même moment. Néanmoins, assurez-vous d’être en mesure de leur accorder toute l’attention nécessaire pour répondre à leurs questions. Veillez, en même temps, à faire preuve de flexibilité et à vous adapter au mieux aux disponibilités des acheteurs potentiels qui souhaiteraient revenir voir votre bien. À nouveau, dans le cas où vous manquez de temps, l’agent immobilier est à même de prendre en charge la gestion efficiente des visites.

Celles-ci déboucheront, en principe, sur l’émission d’une offre d’achat. Si vous choisissez de l’accepter, les notaires de chacune des parties rédigeront conjointement le compromis qui est généralement signé dans le mois. Interviendra, endéans les 4 mois suivants, la signature de l’acte notarié qui officialise définitivement les acheteurs de votre bien immobilier comme étant ses nouveaux propriétaires.

Maintenant que vous connaissez la marche à suivre et les quelques astuces qui vous faciliteront la tâche, abordons la question des frais liés à la vente de votre bien.


Les frais liés à une vente immobilière

Outre les différents documents liés à la vente d’un bâtiment que nous avons mentionnés plus haut, d’autres coûts sont susceptibles d’accompagner une transaction immobilière.

Les taxes sur les plus-values immobilières

Lors de la revente d’un bâtiment, vous pourriez être soumis au paiement d’une taxe sur la plus-value réalisée, c’est-à-dire sur la différence entre le prix d’achat et de revente de votre immeuble. Celle-ci peut s’élever à :

  • 16,5 % si vous revendez un bien bâti, et ce moins de 5 ans après son acquisition ;
  • 33 % si la plus-value est issue d’une spéculation ;
  • 33 % ou 16,5 % si vous revendez un terrain non bâti dans les 5 ou 8 premières années de son acquisition.

Soulignons que ces taxations sont soumises à diverses conditions et exceptions. N’hésitez pas à poser toutes vos questions à votre notaire.

Le remboursement du prêt hypothécaire

En outre, si votre crédit est toujours en cours au moment de la conclusion de la vente, votre solde restant dû peut s’accompagner d’indemnités de remploi. Il s’agit d’une forme de dédommagement qui permet à votre banque de couvrir une partie des intérêts qu’elle ne percevra plus sur votre crédit. Ces indemnités peuvent s’élever à 3 mois d’intérêts sur le solde.

La mainlevée de l’hypothèque

Enfin, en cas de remboursement anticipé de l’emprunt hypothécaire, comme c’est généralement le cas lors d’une vente, le notaire a obligation de solliciter la mainlevée de l’hypothèque. Certifiant le remboursement du prêt, cet acte notarié engendre des frais de notaire.

Faites appel à une agence immobilière

Ainsi, il est certain que vendre un bien immobilier nécessite du temps et de l’organisation. Par ailleurs, la mise en application des conseils de cet article augmentera vos chances d’en tirer le meilleur prix. Et ce d’autant plus si vous y ajoutez l’intervention d’une agence immobilière. Grâce à son approche professionnelle, elle est à même d’augmenter le nombre d’acheteurs potentiels et, in fine, d’optimiser la vente de votre bien immobilier, tant en termes de temps que de prix.