Zoom sur la gestion locative, ses tâches et les solutions

Lorsqu’un bien est mis en location à des particuliers ou des professionnels, un certain nombre de tâches doivent être exécutées avec soin tout au long du bail, mais aussi avant et après. La rentabilité financière de votre patrimoine immobilier requiert en effet que les loyers soient payés à temps et que les lieux restent intacts le plus possible pendant les occupations des différents locataires. Gérer au mieux la bonne tenue du contrat de location consiste donc à effectuer différentes tâches :

• Rechercher un locataire, rédiger le bail et réaliser un état des lieux
• Percevoir le loyer chaque mois et veiller à éviter les impayés
• Calculer et recevoir le montant des charges
• Revoir annuellement les loyers au vu de l’indexation et régulariser les charges
• Répondre aux demandes et aux éventuelles réclamations des locataires
• Procéder aux réparations et travaux demandés
• Assurer la déclaration fiscale des revenus de la location
• Rédiger la prolongation du bail ou son renom en fin de contrat

La gestion locative consiste ainsi en un ensemble de formalités à effectuer pour garantir la location d’un bien en continu et pour veiller au respect des baux signés. Plus généralement, elle désigne toutes les démarches quotidiennes à accomplir pour assurer la relation entre bailleur et locataire. Elle peut être prise en charge par le propriétaire ou être confiée à une agence immobilière agréée.
 

Quelles solutions pour gérer vos biens immobiliers ?

Des petites réparations aux relances de loyers impayés, les problèmes auxquels vous pourriez être confrontés vis-à-vis de votre bien en location sont nombreux et variés. La gestion de votre maison ou appartement à louer demande donc un véritable investissement personnel au quotidien. Si vous n’avez pas le temps de vous occuper de votre bien ou si vous habitez trop loin, il est toutefois possible de confier la gestion courante à un professionnel. Différentes solutions coexistent pour répondre à toutes les situations et tous les profils de bailleurs.

La gestion à votre charge

Pour rentabiliser au mieux votre investissement dans l’immobilier, il peut être intéressant de gérer l’ensemble des démarches administratives par vous-même. En tant que propriétaire, vous vous chargez alors de la recherche des locataires et vous réalisez les différentes procédures tout au long du bail pour garantir une relation optimale avec les preneurs. Cette gestion présente en effet des avantages indéniables, mais aussi des inconvénients.

Quels sont les avantages ?

Cette gestion locative est gratuite et votre rôle est d'être disponible et réactif. Un agent immobilier ne vous demandera aucun frais et vous serez maître unique de votre location. D'autres avantages sont à considérer :

• Relation bailleur-preneur sans intermédiaire : vous êtes directement au cœur de l’action et vous serez toujours tenu au courant des problèmes survenus ainsi que des délais de paiement. La prise en charge des éventuels réparations et travaux sera aussi plus rapide sous votre gestion.
• Économies sur la gestion courante : vous évitez les frais d’honoraires d’un intermédiaire lorsque vous devez faire réaliser des travaux ou signer des documents administratifs. Les actes juridiques et fiscaux ainsi que la recherche d’un locataire ne vous coûtent rien si vous les effectuez par vous-même.

Pour aider les propriétaires dans la gestion de biens en location, il existe des logiciels informatiques en ligne. Bien que ne remplaçant pas les services d’une agence spécialisée dans l’immobilier, ces outils permettent une organisation efficace de vos tâches et obligations et une planification sérieuse des loyers et charges à prévoir. Ils permettent d’automatiser les documents à envoyer ou à demander et facilitent notamment la comptabilité des frais engendrés par la location.

... et les inconvénients ?

Cependant, répondre fréquemment aux demandes de vos locataires, se rendre régulièrement sur place et veiller au paiement des loyers chaque mois constitue un investissement personnel que tous les propriétaires ne sont pas prêts à fournir. Si vous résidez dans une autre ville, voire à l’étranger ou si vous avez plusieurs biens immobiliers en location, il devient difficile de gérer l’ensemble par vos soins.

Une gestion locative qui se déroule au mieux se doit d’anticiper les besoins et de réagir au plus vite quand un problème survient. Pour cela, vous devez être suffisamment disponible et posséder déjà une certaine expérience, ou du moins des capacités, dans le domaine. En tant que bailleur, vous avez en effet un bon nombre de règles et d’obligations à respecter, ne serait-ce que concernant le contrat, la déclaration fiscale des revenus locatifs ou le règlement de litiges.

Un administrateur professionnel pour votre location

Pour un gain de temps considérable au quotidien, votre gestion locative peut être confiée à un agent immobilier professionnel. Cet administrateur de votre bien devient alors responsable de toutes les tâches qui vous incombent en tant que propriétaire. Il s’occupe de la gestion courante et peut éventuellement prendre en charge la mise en ligne d’une annonce pour votre location et la recherche de futurs locataires.

Le mandat de gestion locative

Pour obtenir ce service, vous devez signer un mandat de gestion locative avec un professionnel agréé. Il peut s’agir d’un administrateur de biens spécialisé dans ce type de service ou d’un agent immobilier compétent, mais aussi parfois d’un notaire. Généralement signé pour une durée d’un an avec possibilité de reconduction tacite, ce contrat prévoit une rémunération fixe selon les prestations prévues. Vous pouvez en effet opter uniquement pour la gestion courante des loyers et des demandes des locataires ou vous pouvez choisir un pack complet reprenant aussi la réalisation des baux, des entrées et sorties des locataires, des procédures en cas d’impayés, etc.

Certaines agences immobilières vous proposeront également des services complémentaires qui vont au-delà de la simple gestion courante. L’administrateur de biens pourrait par exemple endosser votre rôle de propriétaire et vous représenter aux assemblées générales de votre copropriété, gérer vos assurances habitation, veiller au paiement des charges et impôts concernant votre bien, etc.

Pourquoi faire appel à un spécialiste ?

Grâce aux services d’un spécialiste de l’immobilier, votre gestion locative se déroule dans les meilleures conditions. Profitez d’avantages intéressants en vous déchargeant de toutes les tâches chronophages qui concernent la relation entre un bailleur et un preneur :

• Gain de temps maximal car moins de situations quotidiennes à gérer
• Tranquillité garantie : votre mandataire s’occupe de tout et vous donne des comptes-rendus réguliers
• Efficacité de la gestion : les spécialistes connaissent d’avance les imprévus possibles et possèdent un réseau efficace pour intervenir rapidement
• Aide indispensable pour les aspects juridiques et fiscaux de votre bien à louer
• Conseils et expertise de professionnels du secteur tout au long de votre mandat

Idéale pour faciliter vos relations avec les locataires et simplifier vos démarches vis-à-vis de la location, la gestion locative par un expert a toutefois un certain coût. En moyenne, ce service constitue 6 à 10 % hors taxes des loyers annuels (hors charges). Sur un an, cela représente environ 1 mois de loyer à votre charge. Ce montant s’élève jusqu’à 19 % si l’agence immobilière s’est également occupée de la commercialisation de votre bien.
 

Pour une gestion locative efficace

De l’initiative du propriétaire ou de la main d’un professionnel, la gestion locative nécessite une grande disponibilité et des ressources dans différents domaines. Administration générale, fiscalité, bail, éventuelles réparations et réclamations… Autant de tâches qui reviennent au bailleur et qui doivent répondre à certaines exigences. Si vous ne possédez pas d’expérience dans la location ou si vous n’avez pas le temps de vous occuper de l’ensemble de la gestion courante, il est préférable de la confier à un agent immobilier spécialisé. Il vous apporte une aide précieuse dans tous les aspects relatifs à la location afin de vous faciliter la tâche au maximum.